O que é Direito de Preferência?

Você sabe o que é Direito de Preferência e como este é exercido?

O direito de preferência é um dispositivo que confere ao poder executivo municipal preferência na aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, pelo prazo de 05 (cinco) anos. Este poderá ser exercido sempre que o Poder Executivo Municipal necessitar de áreas que se enquadrem nas determinações explícitas no art. 245 do plano diretor. Veja quais são estas:

I. regularização fundiária;
II. execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III. constituição de reserva fundiária;
IV. ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V. implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI. criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII. criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII. proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

Política Nacional de Mobilidade Urbana

Conheça a Lei Federal nº 12.587 de janeiro de 2012, que institui as diretrizes da Política Nacional de Mobilidade Urbana na íntegra: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12587.htm.


Embora o plano diretor não faça menção especificamente à elaboração de um Plano de Mobilidade, este prevê expressamente a necessidade de elaboração da Lei do Sistema Viário, dispositivo que vai ao encontro da previsão legal contida na Política Nacional de Mobilidade, porém, até a presente data, não foi elaborado qualquer plano ou legislação específica que trate da mobilidade urbana no Município de Peruíbe.


[Fonte: Convênio Petrobras Instituto Pólis. Diagnóstico Urbano Socioambiental – Município de Peruíbe. Relatório nº 6. Revisão de Março de 2013]

Política Nacional de Meio Ambiente - Objetivos e Diretrizes

Conheça a Lei Federal nº 6.938 de 31 de agosto de 1981 que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente na íntegra: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6938.htm.
Embora o plano diretor em referência não aborde a questão de forma direta, a Política Nacional do Meio Ambiente estabelece os seguintes objetivos e diretrizes:


Art 2º - A Política Nacional do Meio Ambiente tem por objetivo a preservação, melhoria e recuperação da qualidade ambiental propícia à vida, visando assegurar, no País, condições ao desenvolvimento sócio-econômico, aos interesses da segurança nacional e à proteção da dignidade da vida humana, atendidos os seguintes princípios:

I - ação governamental na manutenção do equilíbrio ecológico, considerando o meio ambiente como um patrimônio público a ser necessariamente assegurado e protegido, tendo em vista o uso coletivo;
II - racionalização do uso do solo, do subsolo, da água e do ar;
Ill - planejamento e fiscalização do uso dos recursos ambientais;
IV - proteção dos ecossistemas, com a preservação de áreas representativas;
V - controle e zoneamento das atividades potencial ou efetivamente poluidoras;
VI - incentivos ao estudo e à pesquisa de tecnologias orientadas para o uso racional e a proteção dos recursos ambientais;
VII - acompanhamento do estado da qualidade ambiental;
VIII - recuperação de áreas degradadas; (Regulamento)
IX - proteção de áreas ameaçadas de degradação;
X - educação ambiental a todos os níveis de ensino, inclusive a educação da comunidade, objetivando capacitá-la para participação ativa na defesa do meio ambiente.


Art 5º - As diretrizes da Política Nacional do Meio Ambiente serão formuladas em normas e planos, destinados a orientar a ação dos Governos da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios no que se relaciona com a preservação da qualidade ambiental e manutenção do equilíbrio ecológico, observados os princípios estabelecidos no art. 2º desta Lei.

Parágrafo único - As atividades empresariais públicas ou privadas serão exercidas em consonância com as diretrizes da Política Nacional do Meio Ambiente.

Leis Federais que estabelecem DIRETRIZES relacionadas ao Desenvolvimento Urbano

Conheça leis federais que estabelecem diretrizes relacionadas ao desenvolvimento urbano, nos links abaixo você pode acessar as leis na íntegra.


Recursos Hídricos:
Conheça a Lei Federal nº 9.433 de 8 de janeiro de 1997 que institui a Política Nacional de Recursos Hídricos: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9433.htm.


Política Urbana:
Conheça a Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001, denominada ESTATUTO DA CIDADE e que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm.


Saneamento Básico:
Conheça a Lei Federal nº 11.445 de 15 de janeiro de 2007 que trata das questões de saneamento básico na íntegra, no link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/l11445.htm.

Habitação Social em Peruíbe

Em números absolutos, segundo o CEM/Cebrap, Peruíbe não apresenta domicílios em setores subnormais; os domicílios em setores precários são 966 e a população é de 3.638 habitantes. Trata-se da menor população nesses assentamentos na RMBS (Região Metropolitana da Baixada Santista), enquanto que o número de domicílios é apenas ligeiramente superior ao de Mongaguá. Relativamente ao universo municipal, Peruíbe apresenta 6,88% dos domicílios (índice superior somente aos de Praia Grande e Itanhaém) e 7,31 da população em assentamentos precários, inferior apenas ao de Itanhaém. (Dados de Dezembro de 2009). A posição privilegiada que Peruíbe ocupa no ranking regional não significa inexistência de problemas no campo habitacional. Em comum com a RMBS, o

município apresenta várias situações de informalidade e precariedade habitacional: ocupação de Áreas de Proteção Permanente (APPs), como as faixas marginais dos cursos d’água e dos mangues, e invasões em diferentes espaços ambientalmente protegidos. Apesar da significativa porção de terra urbanizada e vazia, as ocupações irregulares são comuns, o que de acordo com documento organizado com vistas ao plano diretor configura uma “contradição urbana” entre, de um lado, um “banco de terras urbano” produzido e vazio e, de outro, a proliferação de assentamentos precários em áreas impróprias, qualificado como um “problema estrutural da urbanização brasileira.”

Fazem parte das necessidades habitacionais de Peruíbe: déficit quantitativo, déficit qualitativo e a demanda futura prioritária por novas habitações. Tem-se agora pela frente uma tarefa capital: dimensionar o volume de recursos necessário para atender esta demanda. E para tanto, é necessário planejar preliminarmente as formas de atendimento – as respostas ao problema. Têm-se então duas vertentes a explorar para a composição de custos: o atendimento à demanda por novas moradias e a solução para o déficit qualitativo. Em ambos os casos é preciso compor um repertório de referências de custo e parâmetros urbanos, um trabalho de levantamento dos modelos utilizados tanto para a produção de novas moradias quanto para a urbanização de diferentes tipos de assentamentos precários.

A localização dos sítios onde serão futuramente implantadas as habitações de interesse social e as oportunidades urbanas que esta localização oferece são fatores dos mais importantes a considerar no planejamento habitacional. Diretrizes de Localização:

- Dar prioridade à utilização dos terrenos disponíveis na parte central da Macrozona de Recuperação Urbana em função dos seguintes fatores: proximidade do centro da cidade; predomínio do uso habitacional; infraestrutura social já implantada; região incluída no projeto de expansão da rede e tratamento de esgotos; custo da terra acessível. Setor 1 de HIS;

- Fazer uso dos terrenos disponíveis nos loteamentos regulares próximos ao centro secundário de comércio e serviços, localizado na região periférica da Macrozona de Recuperação Urbana, compactando sua ocupação - hoje dispersa e fragmentada -, de forma ordenada e regular. Setor 2 de HIS;

- Dar utilidade aos lotes livres e regulares dos loteamentos da Macrozona de Expansão Urbana Ordenada, de ocupação dispersa e fragmentada, onde já existe população fixa de baixa renda em regime de ocupação irregular. Setor 3 de HIS;

A área necessária para atender toda demanda por novas moradias de interesse social em Peruíbe é de 701.050 m², o que representa uma redução de área próxima de 25% em relação à hipótese do atendimento exclusivamente horizontal.

Mapa das áreas aptas

Fontes: CEM/Cebrap

            Prefeitura Municipal da Estância Balneária de Peruíbe

As Macrozonas

O município de Peruíbe aprovou seu novo plano diretor em 2007, consoante às
diretrizes do Estatuto da Cidade – Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 –, que
estabelece as diretrizes da política urbana nacional.
Este Plano determinou a elaboração de quatro peças legais complementares:
Lei de Parcelamento do Solo, Lei de Uso e Ocupação do Solo, Código de Obras e
Código de Posturas.
Do conjunto da legislação municipal relacionada à habitação de interesse
social (HIS) fazem parte, também, as leis que criam o Conselho e o Fundo Municipal
de Habitação e o Conselho da Cidade, para análise da implantação e regularização de habitação destinada à população de baixa renda.
As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) estão previstas no macrozoneamento instituído pelo Plano Diretor, o qual foi detalhado em macrozonas, zonas especiais, setores especiais e corredores.
Contudo, não estão delimitadas. Como não poderia deixar de ser, tendo em vista a
relevância dos atributos do sítio natural, a componente ambiental foi determinante na
fixação do macrozoneamento.
As ZEIS são “destinadas, prioritariamente à regularização fundiária sustentável
dos assentamentos habitacionais de baixa renda existentes e à produção de
Habitação de Interesse Social – HIS ou de Mercado Popular – HMP nas áreas vazias,
não utilizadas ou subutilizadas” (art. 119). HIS destina-se a famílias com renda igual
ou inferior a três salários mínimos e HMP àquelas com renda igual ou inferior a seis
salários mínimos.
São definidas:
-Macrozona de Proteção
-Macrozona Rural de Desenvolvimento Agro-Ambiental
-Macrozona de Amortecimento da Juréia
-Macrozona de Recuperação Urbana
-Macrozona de Qualificação Urbana
-Macrozona de Expansão Urbana Ordenada
-Macrozona Turística de Sol e Praia
-Macrozona de Adequação Urbano-Ambiental
-Zona Especial de Reserva Ambiental Biológica
-Zona Especial de Interesse Turístico da Estância Santa Cruz
-Zona Especial da Lama Negra
-Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
-Zona Especial de Recuperação Ambiental
-Setor Especial de Parques
-Setor de Amortecimento do Parque Estadual da Serra do Mar
-Setor de Interesse Turístico
-Setor de Interesse de Preservação da Paisagem Urbana
-Setor de Interesse Arqueológico
-Corredor de Indústria e Serviços
-Corredor Marginal da Ferrovia

Mapa do Macrozoneamento

Fonte: Prefeitura Municipal da Estância Balneária de Peruíbe

Evolução Urbana da Cidade

O incremento da função turística levou ao desenvolvimento do comércio e dos
serviços, movimentando a economia local, mas também gerou:
-A atração de trabalhadores, em especial de empregados domésticos para atender
o turista, formando-se uma demanda habitacional de baixa renda;
-Ao mesmo tempo, uma atividade imobiliária especulativa, que determinou a
expressiva elevação do preço da terra, e acabou por expulsar os antigos
moradores das proximidades da orla marítima;
-Um grande número de imóveis vazios na maior parte do ano, quase 80% do total,
conforme PMEBP (2006).
-Desse processo resultou um setor de beira-mar urbanizado e infra-estruturado,
cuja maior parte das construções pertence aos veranistas ou população flutuante e
também sua contraparte: um setor caracterizado pela insuficiência de infraestrutura,
ocupado majoritariamente pela população local, entre a margem
esquerda da ferrovia e a Av. Padre Anchieta. O espaço urbano de Peruíbe se
apresenta, hoje, desigualmente estruturado e claramente segmentado.
É na segunda porção, a mais distante da orla, que se localizam os
assentamentos precários e a degradação ambiental, não obstante a legislação de
proteção: loteamentos irregulares e clandestinos, ocupações em APPs e em áreas de
risco, toda sorte de insalubridade e carência de equipamentos sociais. Ou seja, em
Peruíbe, repete-se o problema sócio-ambiental das cidades brasileiras, o que há
tempos exige a ação governamental.

Mapa da Evolução Urbana